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法律法规

成都市农村房地产估价规范(试行)

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2019-3-11     浏览次数:    

  一、总则

  1.0.1 为规范成都市农村房地产估价行为,保障估价结果客观、公正、合理,根据《中华人民共和国物权法》等法律法规和成都市统筹城乡的有关规定,结合成都市农村房地产估价实际,制定本规范。

  1.0.2 本规范适用于成都市农村集体建设用地上的房地产估价活动。

  1.0.3 农村房地产估价应遵循规划管制原则、城乡统一市场原则,独立、客观、公正地进行。

  1.0.4 农村房地产估价除应符合本规范外,还应符合国家有关标准、规范的规定。

  二、术 语

  2.0.1 农村房地产

  是指农村集体建设用地、建筑物、构筑物及其他土地定着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。本规范所指的农村集体建设用地包含农村宅基地。

  2.0.2 农村房屋集中区

  是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划,通过拆院并院等土地整理方式,将原有零星分散的宅基地和其他集体建设用地复垦为耕地后,在集体建设用地上修建的符合城乡规划的农村房屋集中区域。包括新居工程、新型社区。

  2.0.3 农村散居点房屋

  是指零星宅基地及其他零星建设用地上的农村房屋。

  2.0.4 川西林盘

  是指在建筑中结合川西农村居住风貌形态的基本元素,充分利用现有林盘景观和环境,增强地域特色和反映成都市农村传统文化内涵的农村房地产。一般属于散居农村房地产。

  2.0.5 集体建设用地使用权流转

  是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租、作价(出资)入股,再次流转包括转让、转租等形式。

  2.0.6 集体建设用地使用权出让

  是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。

  2.0.7 集体建设用地使用权转让

  是指土地使用者将出让取得的集体建设用地使用权再转移的行为。

  2.0.8 集体建设用地出租

  是指集体土地所有者将集体建设用地出租给土地使用者使用,由承租人与出租人签订一定年期的集体建设用地出租合同,并按合同约定支付土地租金的行为。

  2.0.9 集体建设用地转租

  是指将承租取得集体建设用地使用权再转租的行为。

  2.0.10 集体建设用地使用权作价(出资)入股

  是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份,由土地所有者持股并参与分红的行为。

  2.0.11 集体建设用地使用权抵押

  是指抵押人以其合法的集体建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

  2.0.12 混凝土结构

  是指由混凝土构件作为主要承重构件的结构,包括混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等。

  2.0.13 砌体结构

  是指由块材和砂浆砌筑而成的墙、柱作为建筑物主要承重构件的结构,是砖砌体、砌块结构的统称。

  2.0.14 生土结构房屋

  是指由原生土、生土墙(土坯墙或夯土墙)作为主要承重构件的房屋。

  2.0.15 石结构房屋

  是指由石砌体作为主要承重构件的房屋。

  2.0.16 木结构房屋

  是指由木柱作为主要承重构件,生土墙(土坯墙或夯土墙)、砌体墙和石墙作为围护墙的房屋。主要包括穿逗木构架、木柱木屋架、木柱木梁房屋。

  2.0.17 轻钢结构房屋

  是指运用新型技术建成的以轻型钢材为主要承重构件,在型钢围护中以其他材料填充作为围护墙,屋盖以钢屋架混合木檩条加小青瓦等形式的房屋。

  2.0.18 其他混合形式的农村房屋结构

  是指竹-木结构、石结构—木屋架、生土结构—木屋架、砌体结构—混凝土板、石结构—混凝土板、砌体结构—钢屋架、石结构—钢屋架、石结构—石楼盖等。

  2.0.19 限制市场价格或价值

  是指估价对象在不符合市场价值条件时形成的价格或价值。

  2.0.20 集体建设用地基准地价

  是指农村范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分农村地价区段,政府组织调查、评估并公布的各地价区段在某一时点的平均价格。

  2.0.21 集体建设用地基准地价修正法

  是指在政府确定并公布了集体建设用地基准地价和修正体系的地区,根据估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价值的方法。

  2.0.22 农村房屋质量缺陷损失估价

  是指房地产估价机构对农村房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定的估价行为。

  三、估价基本事项

  3.1 估价基本事项的确定

  房地产估价师在受理农村房地产估价项目时,首先应根据估价委托人的估价需要,结合有关规定和估价师的估价经验,明确对估价结果有影响的基本事项。

  明确估价基本事项时,应与委托人共同商议,在征得委托人认可后,在房地产估价委托书和委托协议中予以明确。

  3.2 估价目的

  3.2.1 估价目的是房地产估价报告的期望用途,可通过了解未来提供的估价报告的用途来明确。明确估价目的有助于明确估价对象、估价时点和价值类型。

  委托人不能够明确提出估价目的时,估价师应当从专业角度提出建议,帮助委托人确定估价目的。

  房地产估价师在估价报告中应对估价目的进行明确表述,不宜简单将估价目的表述为“为了解房地产市场价值而评估估价对象的价值”。

  3.2.2 集体建设用地使用权出让价值评估

  委托人为出让人的,估价目的可表述为“为委托人依法出让集体建设用地使用权确定出让底价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。委托人为欲受让人的,估价目的可表述为“为委托人拟取得集体建设用地使用权确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”。

  3.2.3 农村房地产转让价值评估

  估价目的视具体情况,可表述为“为委托人转让农村房地产确定要价提供参考依据而评估估价对象的市场价值”;“为委托人拟受让农村房地产确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值”;“为农村房地产转让双方协商转让价格提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

  3.2.4 农村房地产租赁价值评估

  估价目的视具体情况,可表述为“为委托人出租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”;“为委托人拟承租农村房地产确定租金提供参考依据而评估估价对象的租赁投资价值”;“为农村房地产租赁双方协商租金提供参考依据而评估估价对象的租赁市场价值”。

  3.2.5 农村房地产抵押价值评估

  估价目的可表述为“为确定农村房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象的抵押价值”。

  3.2.6 农村房地产作价(出资)入股估价

  估价目的可表述为“为确定以农村房地产作价(出资)入股提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

  3.2.7 农村房地产征收补偿估价

  估价目的可表述为“为确定以农村房地产征收补偿金额提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

  3.2.8 农村房地产联营估价

  估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联合经营条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

  3.2.9 农村房地产联建估价

  估价目的可表述为“为委托人以农村房地产作为联建条件提供参考依据而评估估价对象的市场价值”。

  3.2.10 其他目的的农村房地产估价。

  3.2.11 在估价报告中,房地产估价师以简洁的语言不能对农村房地产估价目的进行准确表述的,应在估价报告中估价目的条文下,对估价目的提出的背景条件、委托人对估价报告的期望用途、估价对象特定的特征、估价报告的使用者等方面对估价目的相关表述进行进一步的说明。

  3.3 估价对象

  3.3.1 房地产估价师应在委托人对期望进行估价的对象进行指定的基础上,根据已经明确的估价目的,依据相关法律法规和政策的规定,在征求委托人同意后对估价对象及其范围予以确定。

  3.3.2 明确农村房地产估价对象的内容,包括明确估价对象的实物状况、权益状况和区位状况等。

  1 农村房地产估价对象实物状况,对估价对象范围的确定和界定,包括:土地、建筑物、构筑物、地上附着物、基础设施、位置、四至、高度、深度等。

  明确是否包含农村道路、桥梁、隧道、码头、亭台、牌坊、烟囱、碉堡、墓穴、假山、农村水利设施、龙门、沼气池、牲畜围栏圈、水塔、排水沟、水井、晒坝、围墙、堡坎、地窖等构筑物和附属物。

  2 农村房地产估价对象权益状况,估价师首先明确估价对象的现实法定权益状况,在此基础上结合估价目的进一步明确是评估估价对象在现实法定权益下的市场价值还是在设定权益下的市场价值。

  3 农村房地产估价对象区位状况,估价师要明确估价对象的位置、交通、环境景观、外部配套基础设施等,根据农村房屋集中区、散居点房屋和川西林盘等房地产的不同特点进行了解和表述。

  3.4 估价时点

  农村房地产的估价时点应根据已经明确的估价目的来推定。

  估价时点为现在的,原则上为完成估价对象实地查看之日,但估价委托合同另有约定的除外。估价时点与实地查看之日不一致的,应在“估价假设和限制条件”中对估价对象在估价时点的状况进行假设,并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

  3.5 估价的价值类型和估价对象的价值定义

  3.5.1 估价对象的价值类型由估价目的和估价前提决定。

  3.5.2 价值类型包含市场价值和限制市场价值两种。农村房地产估价的价值类型有市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值、投资价值等。

  3.5.3 估价师应根据估价对象的具体情况和选择的价值类型,结合估价目的和估价的假设与限制条件等,对估价对象的价值定义进行准确的表述。

  3.5.4 价值定义应说明价值类型和价值内涵,在表述中应当对估价对象用途、估价对象权利状况、估价对象土地的开发利用程度及开发强度、估价对象实物状况、估价对象权益是否受到限制、农村房地产流转主体和流转对象是否受到限制等进行描述。估价师在对估价对象实地查看和已收集的资料进行综合分析后,应针对不同的估价对象进行不同的价值定义表述。

  四、估价方法

  4.1 估价方法选用

  4.1.1 农村房地产估价可运用市场法、收益法、成本法、假设开发法、农村基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。

  4.1.2 应根据估价对象和估价目的,进行估价方法适用性分析。对于理论上适用的估价方法,一般应选用;不选用的,应在估价报告中充分说明理由。

  4.1.3 对农村房地产的估价,在市场依据充分,能采用市场法估价的,应当优先选用市场法估价;

  4.1.4 收益性的农村房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。对证载法定用途为住宅但是实际用途为商业经营的农村住宅,也可以选用收益法进行测算。

  4.1.5 具有投资开发或再开发潜力的农村房地产的估价,可以选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

  4.1.6 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。

  4.1.7 采用成本法估价时,对集体建设用地使用权的估价,可采用基准地价系数修正法进行估价。

  4.2 市场法

  4.2.l 运用市场法估价应按下列步骤进行:

  1 搜集交易实例;

  2 选取可比实例;

  3 建立价格可比基础;

  4 进行交易情况、交易主体状况修正;

  5 进行交易日期修正;

  6 进行区域因素修正;

  7 进行个别因素修正;

  8 求出比准价格。

  4.2.2 运用市场法估价,应准确搜集交易实例,掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容:

  1 交易双方情况及交易目的;

  2 交易实例房地产状况;

  3 成交价格;

  4 成交日期;

  5 付款方式;

  6 交易主体的情况。

  4.2.3 根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求:

  1 是估价对象的类似房地产;

  2 成交日期与估价时点相近,原则上不超过一年;

  3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。

  4 农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的交易案例不宜交叉作为可比实例。

  4.2.4 选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价格可比基础,统一表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容:

  1 统一付款方式;

  2 统一采用单价;

  3 统一币种和货币单位;

  4 统一面积内涵和面积单位。

  注:1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清;

  2 不同币种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

  4.2.5 有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例:

  1 有利害关系人之间的交易;

  2 急于出售或购买情况下的交易;

  3 受债权债务关系影响的交易;

  4 交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;

  5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易;

  6 相邻房地产的合并交易;

  7 特殊方式的交易;

  8 交易税费非正常负担的交易;

  9 其它非正常的交易。

  但上述情形中,能够确定差异,并可修正为正常交易价格的案例,可选为可比实例。

  4.2.6 交易情况修正,进行交易情况修正应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。

  4.2.7 交易日期修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。交易日期修正宜采用类似农村房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似农村房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地农村房地产价格的变动情况和趋势做出判断,由估价机构编制当地农村房地产交易价格指数表,进行相应的调整。

  4.2. 8 区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。农村房屋集中区房地产和农村散居点房地产的区域因素应该单独进行修正。

  区域因素修正的内容主要应包括:繁华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,农村基础设施配套完善程度,水、电、气、视、汛、网络、无线电信讯号的覆盖程度等农村建设用地规划限制中影响农村房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因素逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。

  4.2.9 进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。

  有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包括:面积大小,形状,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地势,地质水文状况,农村规划管制条件,土地使用权年限、土地建设强度等;有关建筑物、构筑物方面的个别因素修正的内容主要应包括:折旧程度,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建筑材料,容积率,建筑结构等。

  个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途和估价目的确定。对估价对象和可比实例的构筑物状况和建筑结构状况等农村房地产个体差异较大的个别因素的比较和分析,应当详细列出比较因素表和修正系数表进行逐项修正。进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行调整。

  4.2.10 交易情况、交易主体、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。

  4.2.11 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,应根据具体情况计算求出一个综合结果,作为比准价格。

  4.2.12 其他估价方法中有关参数的求取也可用市场法的原理和技术求取。

  4.3 收益法

  4.3.1 运用收益法估价应按下列步骤进行:

  1 搜集有关收入和费用的资料;

  2 估算潜在毛收入;

  3 估算有效毛收入;

  4 估算运营费用;

  5 估算净收益;

  6 选用适当的资本化率;

  7 选用适宜的计算公式求出收益价格。

  注:潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。

  4.3.2 租赁收入中应扣除法律法规规定应该上交国家或者农村集体经济组织的收益。

  4.3.3 对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据农村土地使用权相应用途的法定使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年限收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

  4.3.4 对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于使用权年限时,可采用下列方式之一处理:1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设定为无限年,选用无限年的收益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

  4.3.5 集体建设用地最高使用权年限有合同的按合同约定,没有合同约定的可以参照城市土地使用权年限。

  宅基地无使用权年限限制。

  4.4 成本法

  4.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行:

  1 搜集有关成本、税费、投资利润等资料;

  2 估算重置价格;

  3 估算折旧;

  4 求出积算价格。

  4.4.2 重置价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常投资利润之和,其构成包括下列内容:

  1 土地取得费用;

  2 开发成本;

  3 管理费用;

  4 投资利息;

  5 投资利润;

  6 报建税费。

  注:投资利润应以土地取得费用与开发成本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。

  4.4.3 成本法估价中,估价师应该根据房屋结构的具体情况,按照房地产建筑结构类型进行测算。

  1 混凝土结构估价

  按照混凝土结构,钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等不同结构类型调查当地同类结构农村建筑物的客观成本作为建安造价进行测算。

  2 砌体结构、生土结构房屋、石结构房屋、木结构房屋估价调查当地同类结构建筑物的客观成本作为建安造价进行测算,其中穿逗木构架、木柱木屋架、木柱木梁房屋,因为木结构的结合形式和稳定性不同,其建安造价取值应该不同。

  估价师现场查看中,如发现估价对象的结构、围护墙、承重墙等与农村房屋建筑设计导则要求不符的,应当进行相应的修正和调整。

  3 轻钢结构估价

  估价师现场查看应该重点关注轻型钢结构的型钢尺寸大小型号等,不同尺寸和型号的轻钢结构的建安造价取值应该不同。

  4 其他混合形式的房屋结构估价

  可根据承重墙、围护结构、屋盖、支承梁或屋架、砌体墙、支承梁或屋架、木大梁、主梁、木桁架、楼屋盖木梁、生土墙等不同的个别因素状况进行分别测算后相加,综合取值后作为估价对象的重置价格。

  估价现场查看时,对各种建筑结构的墙厚应该进行仔细的观察和查看,针对现场查看的具体情况进行个别因素修正和调整。例如:对以12公分墙作为承重墙等明显达不到基本承重墙厚度要求的建筑结构,应该进行减值修正等。

   5 构筑物的估价

  采用成本法估价,应当在房地产构筑物估价过程中不断的充实各种构筑物的建安造价的数据库,对不同的构筑物的价值分别进行测算。

  4.4.4 同一宗房地产,重置价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时,必须注意成本构成划分和相互衔接,防止漏项或重复计算。

  4.4.5 求取集体土地的重置价格,应直接求取其在估价时点状况的重置价格。

  4.4.6 建筑物、构筑物积算价格应为重置价格扣除建筑物折旧,必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。

  4.5 假设开发法

  4.5.1 运用假设开发法估价应按下列步骤进行:

  1 调查待开发房地产的基本情况;

  2 选择最佳的开发利用方式;

  3 估计开发建设期;

  4 预测开发完成后的房地产价值;

  5 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费;

  6 进行具体计算。

  4.5.2 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房地产的经营方式。

  待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟地和在建工程等;投资开发后的状态,包括熟地和房屋(含土地)等;投资开发后的房地产的经营方式,包括出售(含预售)、出租(含预租)和自营等。

  4.6 基准地价修正法

  4.6.1 运用农村集体建设用地基准地价修正法估价应按下列步骤进行:

  1 搜集有关农村集体土地基准地价的资料;

  2 确定估价对象所处地段的基准地价;

  3 进行交易日期修正;

  4 进行区域因素修正;

  5 进行个别因素修正;

  6 求出估价对象宗地价格。

  4.6.2 进行交易日期修正,应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价时点的值。交易日期修正的方法,同市场法中的交易日期修正的方法。

  4.6.3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法,同市场法中的区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。

  4.6.4 运用基准地价修正法评估宗地价格时,宜按当地对基准地价的有关规定执行。

  五、估价依据

  5.0.1 说明本次估价所依据的法律法规和技术标准,估价机构和估价师掌握和收集的以及委托人提供的资料。

  5.0.2 估价师应当根据不同的估价目的、价值类型、价值定义来选择不同的针对性的估价依据。

  5.0.3 估价师应当对委托人提供的有关资料和情况进行必要的核实。

  六、估价技术路线

  6.0.1 估价技术路线的确定,是指估价师根据估价对象状况、估价目的、估价价值类型、估价对象价值定义,收集有关估价资料的难易程度等情况,模拟估价对象在市场或者是限制市场状态下形成市场价格的过程,根据估价师的技术、经验,对估价对象价值的测算过程、测算方法、测算中所选用的主要技术参数、估价技术测算的过程与顺序等进行说明和描述;必要时,估价师应当针对估价的假设和前提条件的表述,对估价过程中运用的方法和测算参数等进行相应的调整并做出说明。

  房地产估价技术路线的应用表述,其实质是将估价师对估价对象的价值测算过程予以定性的描述和说明。

  6.0.2 集体建设用地土地使用权出让价格评估

  1土地使用权出让价格评估,可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

  2 集体建设用地使用权采取协议、招标、拍卖或者挂牌等流转方式,有条件取得交易案例的,可以采用市场法进行估价。

  3 不具备运用基准地价修正法进行集体建设用地使用权价格评估的,可以参照当地集体建设用地征收征用文件、当地政府规定的集体建设用地流转价格政策规定等相关文件进行地价的测算和评估。区(市)县人民政府制定并公布了集体建设用地使用权流转最低保护价的,评估价格不得低于该保护价。

  4 集体建设用地使用权出让价格估价,能确定建设规划指标的,也可以采用假设开发法进行地价的评估。

  6.0.3 房地产转让价格评估

  应依据有关农村房地产转让和流转的法规文件及实施细则和其他有关规定进行。

  房地产转让价格评估,可以根据市场的公开情况,采用市场价值类型或者限制市场价值类型。

  6.0.4 农村房地产租赁价格评估

  1 房地产租赁价格评估,应依据当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

  2 房地产租赁价格评估,应采用市场价值类型。

  3 房地产租赁价格评估,可采用市场法、收益法。

  6.0.5 农村房地产抵押价值评估

  1 房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》以及当地政府有关规定进行。

  2 房地产抵押价值评估,符合条件时应采用市场价值类型,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响;不符合市场条件的,应当采用限制市场价值类型,对估价对象评估时,可以先假设其为市场价值,然后根据具体情况进行相应的修正。

  3 在房地产抵押估价报告中,对法定优先受偿权利、假设限制条件、估价对象变现能力分析、估价报告运用的风险提示、估价报告的运用说明等部分,应进行专业分析和说明。

  4 以具有集体建设用地土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。

  6.0.6 农村房地产联营估价

  农村房地产联营一般不涉及房地产权属的转移,企业联营中的房地产估价,主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务,宜根据具体情况采用收益法、市场法、假设开发法,也可采用成本法。

  6.0.7 农村房地产纠纷估价

  1 房地产纠纷应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定,提出客观、公正、合理的意见,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

  2 农村房地产纠纷估价,应按相应类型的房地产估价进行。

  3 农村房地产纠纷估价,应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式,并将其作为估价依据。

  6.0.8 农村房屋质量缺陷损失估价

  农村房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、收益法、市场法中的一种或者多种进行测算。

  运用成本法时,可求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的估价结果。

  运用收益法时,可求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的估价结果。

  运用市场法时,可与类似房屋质量缺陷进行比较,对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的估价结果。

  也可求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的估价结果。

  6.0.9 农村房地产征收补偿估价

  农村房地产征收补偿估价,应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

  6.0.10 农村集体经济组织或者个人、企业在各种经济活动中涉及的房地产估价,包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价,应了解房地产权属是否发生转移,若发生转移,则应按相应的房地产转让行为进行估价;其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法,按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。

  七、估价所需的相关资料

  7.0.1 在受理估价委托时,应当要求委托方提供反映估价对象状况的详细资料。如权属证书(或证明)、建筑物状况、建成年代、构筑物状况及相关的技术经济指标、维护保养状况等。

  7.0.2 根据不同估价对象采用的技术路线和不同的估价方法,估价师应当针对性地收集不同侧重的实例资料:运用市场法,主要收集市场交易案例资料;运用收益法,主要收集收益实例资料;运用成本法,主要收集开发建设成本等资料;运用假设开发法,应当侧重于收集规划指标和条件等资料。

  7.0.3 收集对估价对象房地产价值有影响的相关资料

  1 收集对房地产价格有普遍影响的资料;

  2 对估价对象所在地区房地产价格有影响的资料;

  3 相关房地产交易、成本、收益实例资料;

  4 反映估价对象状况的资料;

  5 收集估价对象的位置、周边环境、景观优劣、配套的相关资料;

  6 收集反映估价对象外观、建筑结构、装修、设备、设施等状况的资料;

  7 补充搜集估价所需的其他资料。

  八、估价对象现场查看

  8.0.1 估价人员必须到估价对象现场,了解估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查看估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况,并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,同时补充搜集估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

  8.0.2 现场查看拍摄估价对象照片应当包括外观、临街状况、交通状况、客厅、厨房、卫生间、主卧室、反映该套住房最佳的室外景观的照片、书房、室内楼梯、屋顶花园、底楼花园等,川西林盘应有反映川西林盘特色的照片。

  8.0.3 采用市场法进行评估时,要求拍摄可比实例的照片和反映可比实例位置的有关资料。

  8.0.4 进行现场查看的估价师应当在“估价对象实地查看记录表”上签字,注明实地查看日期,并尽可能要求协助现场查看的人员和委托方、产权人在记录表上签字认可。

  8.0.5 针对农村房地产的特点,估价师应当对构筑物和建筑物状况进行详细查看,并对构筑物的体量,建筑规模等进行必要的目测等,做好详细的现场查看记录。

  九、估价对象价值分析

  9.1 假设与限制条件对估价对象价值的影响分析

  9.1.1 假设条件

  估价假设是指房地产估价项目测算过程中,房地产估价师对于在估价中所必要的但是不能肯定的而又必须予以明确的前提条件等,基于合法、合理前提下对其做出的假定,并在估价报告中明确予以表述。

  9.1.2 估价师不得滥用估价假设条件;不得无针对性地对估价中的条件进行假设。

  9.1.3 限制条件 估价师根据估价目的和估价报告的特点,对委托方就估价报告的运用做出的限制与声明。

  9.2 估价对象个别因素描述与分析

  9.2.1 估价对象个别因素描述 针对性地对估价对象的实物状况、权益状况、区位状况等进行描述,其中,对估价对象的价值有影响的个别因素应当进行描述,对估价对象价值有较大影响的个别因素应当尽可能地进行定性描述和定量说明。

  9.2.2 估价对象个别因素分析 针对估价对象个别因素的描述与说明,针对性地对个别因素影响估价对象价值的原因、方式、影响的幅度和方向等予以说明和分析;能够定量分析的,可以运用相关的数学方法和计算公式等进一步分析与描述。

  9.3 估价对象区域因素描述与分析

  9.3.1 估价对象区域因素描述 估价报告中应当对如区位、环境、交通状况、道路便捷度、道路通达度、产业聚集度区域基础设施状况、公共配套设施状况等影响估价对象价值的区域因素进行详细的描述与说明。

  9.3.2 估价对象区域因素分析 结合估价对象区域因素的描述和说明,具体针对性地对区域因素影响估价对象价值的原因、方式、影响的幅度和方向等予以说明和分析,估价方法中的修正幅度与方向应保持一致。

  9.4 最高最佳使用分析

  9.4.1 农村房地产估价中应当遵循最高最佳使用原则,但是在对估价对象进行最高最佳使用分析的时候,估价师应当根据估价对象的利用状况、估价对象与区域环境的均衡性分析、估价对象建筑物与土地状况的适合性分析等方面,针对性地对估价对象的使用现状与最该最佳使用状态进行对比分析;分析过程中应该侧重于对估价对象在技术可行性、法律规定要求、经济可行性、价值是否达到合法条件允许的最大化等方面进行分析,描述可能的对估价对象价值产生改变的因素。

  9.4.2 分析估价对象是否处在最高最佳使用状态,分析达到最该最佳使用状态的可能性等。对最高最佳使用的判断正确,分析透彻、具体,各种分析应当有合法依据和市场依据。

  9.5 政策对房地产价值的影响分析

  9.5.1 房地产、土地、规划等政策对房地产价值的影响分析。

  9.5.2 金融、税收等政策对房地产价值的影响分析。

  十、估价结果确定

  10.0.1 对估价对象价值测算采用多种估价方法时,可以采用算术平均法、加权平均法、中位数法等对估价结果进行综合分析后确定最终的估价结果。

  10.0.2 估价结果确定有充分的依据,结论表述清晰(含单价、总价)、理由充分;致委托方函、结果报告、技术报告中的估价结果相互一致。

  10.0.3 估价机构应当按照房地产估价行业的相关规定建立房地产估价报告的三审制度,切实保障估价报告的质量。

  十一、估价报告的撰写

  11.0.1 全面性要求 应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论,正文内容和附件资料应完整、配套。

  11.0.2 公正性和客观性要求 应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论,做出的结论应有充分的依据。

  11.0.3 准确性要求 用语应力求准确,避免使用模棱两可或易生误解的文字,对未经查实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响。

  11.0.4 概括性要求 应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括,对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选,选择典型、有代表性、能反映其本质特征的资料来说明情况和表达观点。

  十二、附则

  12.0.1 农村集体建设用地之外的其他农村房地产估价,可参照本规范执行。

  12.0.2 本规范由成都市房地产评估协会负责解释。

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