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浅谈房地产司法鉴定评估异议应对处理

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2018-11-18     浏览次数:    

一、异议产生的原因及分类

  为了学习贯彻十二届全国人大四次会议精神,2016年3月最高人民法院提出“用两到三年时间,基本解决执行难问题”,在急需解决的“执行难”案件中,涉及房地产的占比越来越大,据不完全统计,仅在执行阶段以拍卖保留价为估价目的的约占80%,和一般的房地产估价不同,房地产司法鉴定评估因其估价委托人和估价目的的特殊性成为在技术实践层面独立与其他估价类型的一个重要分支,发挥着越来越重要的作用。

  实践中,由于房地产司法鉴定较强的专业性,法院对司法鉴定结论表现出较高的依赖性,这就使得案件当事人从各自趋利角度反应出对司法鉴定结论的接纳程度不一,从而引发诸多质疑,而法院鉴于鉴定结论涉及房地产评估专业技术领域,对其进行实质性审查比较困难,惯常做法是将异议交由估价机构负责解释或回复,所以能否妥善处理异议也对房地产估价师的执业能力提出了更高的要求。

  根据当事人提出异议的指向不同,大体可以分为以下几类:

  (一)对委托评估程序提出异议,即针对委托法院和受托鉴定机构在评估过程中的行为规范性所提出的异议。主要包括:

  1.估价机构选定违法。选定估价机构时未告知当事人一方到场或存在违规操作现象。

  2.对估价机构及房地产估价师主体资质或资格、程序的异议。如估价机构的资质范围是否满足司法鉴定评估要求,估价师是否具备司法鉴定评估执业资格,估价师是否按照法定程序出现在查勘现场,签署查勘记录等。

  (二)对估价报告本身提起的异议。主要内容包括:

  1.认为估价报告的形式不规范,要件欠缺。

  2.认为估价报告中所采用的估价依据、估价方法不当,导致评估价值过高或过低。

  3.对估价对象范围提出异议,认为估价对象存在漏评、错评或超出估价范围事项,对法律禁止执行的财产进行评估等。

  4.对评估价值提出异议,如评估过程中的数据来源、估价参数的取值违反规范或不合理等。

二、应对异议的实践处理

  笔者根据房地产司法鉴定评估实践,针对上述异议作如下分析:

  (一)针对程序性异议的处理

  1.对委托估价机构选定程序的异议

  估价机构接到司法鉴定委托书后,应及时和委托法院取得联系,了解当事人参与选定委托估价机构情况,避免造成因机构选定违法而使评估程序终止的结果。

  2.对估价机构和估价师主体资质或资格、程序的异议

  根据河南省房地产司法鉴定指导意见,从事司法鉴定估价的房地产估价机构要具备二级以上资质(包括二级),并且要入围各地法院司法鉴定机构名册,只有同时具备上述条件才能承接房地产司法鉴定估价业务。

  首先,估价机构应及时关注机构资质证书和估价师资格证书的有效期限,以防违规开展业务。其次,为避免当事人存疑,估价师到达勘察现场后,应主动出示估价师执业证书给当事人或其委托代理人验看,除特殊原因外,勘察现场尽量要求法院人员、双方当事人或其委托代理人共同到场并留存影像资料,同时在现场勘察记录上签字。最后,报告签字估价师应确保为查勘现场估价师。

  3.对估价机构及估价师职业操守的异议

  在受托评估过程中,估价机构和估价师应保持自身的独立性,除正常需履行的估价程序外,避免与当事人一方就价值测算等敏感问题私下接触,更不得接受当事人钱物和吃请,确需补充或调取估价依据资料的,也应通过委托法院转交,并做好交接记录,对于有利益冲突或关联的事项需回避的应及时回避。

  (二)针对估价报告异议的处理

  针对异议人对估价报告提出的异议,从以下几个方面进行分析:

  1.房地产权属资料搜集问题

  司法鉴定估价中的难点问题是估价对象权属资料的搜集,主要原因是或是涉案房地产的产权人(或被执行人)采取各种原因不予配合,或是由于涉案房地产年代较早,房地产权属部门管理不规范,产籍资料未做保存或保存不当遗失等。

  对于能够通过委托法院依职调取的,估价师可以直接采纳;对于确属权属不清、基础数据不明的,或权属部门未备案,无从查证的,可以通过法院让当事人各方质证后采纳为估价依据,估价师不能擅自滥用假设。对于各种渠道搜集到的资料,要做好底稿的存档工作,以备查阅。

  2.现场查勘问题

  现场查勘不但是一般房地产估价中的重要环节,在房地产司法鉴定估价中更是重中之重,就目前而言,当事人不配合是房地产司法鉴定评估中存在的普遍问题。如出现当事人不配合入户勘查、拍照时,应及时与法院人员沟通,找到妥善解决问题的途径;如遇估价对象空间范围无法确定时,应先将权属资料和实际进行核对,必要时可以通过测量工具进行确认;为避免出现漏评现象,最好有两名估价师参与其中,并做好细致分工;现场勘察记录中,不但有估价对象室内外及周边环境等影像资料,还因有参与现场勘察的人员的照片;现场查勘记录需明确所需评估房地产的现状,比如估价对象是毛坯房还是带装修的房屋,估价范围中是否含室内装饰装修和家具家电的价值;记录还需记载现场查勘时间、地点、查勘人、在场人等,如无法入户等,特殊情况更要做好备注。估价师应当在估价的假设和限制条件中对现场查勘情况进行充分的说明,并明确披露估价报告的使用限制。

  3.对评估结论存在重大疏漏或缺失的异议,如估价范围遗漏或重复、影响估价结论的重大因素未予考虑等

  由于司法鉴定评估的特殊性,一些估价对象存在不同的权利瑕疵,如存在租赁或其他不明原因的强制占用等情形,甚至当事人故意隐瞒某些重大事项,极易造成遗漏或重复计算。针对此类问题,首先要做到和委托法院充分沟通,深入了解案件来龙去脉,就估价目的、估价基准日、估价对象范围及价值类型等基本事项和委托法院达成一致,最好能在委托书中予以明确。其次在现场勘查过程中,要对比权属资料核对估价对象实际状况,有出入的应在现场查勘记录上备注,待查勘结束后核实查证,如需补充的,应及时向委托法院提出,以免遗漏。

  对于当事双方不配合或故意隐瞒事实的,可以建议委托法院在选定鉴定机构时,将《司法鉴定评估风险告知书》交当事人签收,以明确告知当事双方应尽的义务和可能会承担的风险。

  另外估价师应当就对估价结论有重大影响的事项在估价报告中进行充分的披露,避免误导报告使用人。

  4.对鉴定结论及估价过程提出异议,如评估方法、估价依据和数据来源、估价参数的选取等鉴定结论的高低直接关系到当事人的切身权益,为保证鉴定结论的执行力和公信力,估价机构和估价师还要从提高自身专业技术能力的角度予以重视,毕竟“打铁还需自身硬”。要做到这一点,首先,在确定技术路线、选取评估方法、估价测算过程参数选取和数据来源等方面,严格遵循房地产估价规范及相关行业指导文件,做到有理有据,杜绝“拍脑门”、“套版凑数”。其次,估价机构在平时应当注意完善可比案例库的建设及市场信息等资料的动态管理,通过收集、整理、分析,归纳和提炼估价常用参数,做到有数据可查,有市场行情可依,减少主观因素影响。再次,对于估价过程中涉及其他专业领域的,估价机构应学会借助“外脑”解决问题。

  5.估价报告格式问题

  房地产司法鉴定估价报告目前没有特殊的格式,报告撰写还是严格遵循房地产估价规程中对估价报告的要求进行,但河南省司法鉴定指导意见中作出规定,对不能完全履行估价程序等情形的,可以出具咨询类估价报告。估价师在出具此类报告时,应及时和法院就报告格式和类型进行沟通和确认。

  6.估价结果解释沟通问题

  现行操作中,多数法院给予当事人收到正式估价报告后一定时间的异议期,而之前当事人对鉴定结论是一无所知的,房地产价值量大,且面临的问题比较复杂,为评估价值确认的趋同性提供渠道与可能,建议估价师在进行价值测算及审核后,将报告初稿提交委托法院进行核阅,并征询相关法官及当事人意见,这样做的好处是将异议的提出环节前置,而估价师可以在整理分析异议并进行专业性分析与判断的基础上,出具正式估价报告。

三、应对异议的建议

  当事人一般是通过提交书面异议书的方式表达自身诉求,因异议引发的鉴定纠纷虽然较少,但作为估价机构,应当从思想上引起足够的重视,进而找到妥善的处理办法。应对异议建议从以下几方面考虑:

  1.积极主动,深入分析,寻求解决途径

  估价师应主动联系法院,了解异议产生的原因和背景,当事人提出异议诉求,都是有一定主、客观原因的,估价机构要先从异议解决渠道对异议进行分析,哪些异议是需要法院答复和解决的,哪些是需要估价机构答复和解决的,然后和法院沟通,各司其职,妥善解决。

  房地产司法鉴定评估中不全是为了拍卖或处置房地产,还有一部分是为了裁决纠纷,不同的估价目的,体现不同的价值内涵和技术路线,估价师在接受委托后就要对案件的来龙去脉了解清楚,防止评估思路的偏差。

  实践中,鉴定申请人在评估委托之处对估结果抱有较大的信心,而一旦结果与自己的预期有差异时,会失去理性的判断,从而发展成对委托法院和估价机构从程序履行、职业操守、尽责服务等方面的质疑,这也是造成了目前当事人异议上升的原因。

  2.及时提示法院,做好监督提醒服务

  在房地产司法鉴定评估过程中,作为中立的第三方鉴定机构,涉及到重要工作节点,应做好监督提示服务工作,如在提交鉴定资料时提醒法院及时组织当事人进行质证;在现场查勘时提前通知当事人到场,对未到场的当事人送达风险告知书;在收取房地产司法鉴定估价报告后及时转交当事人签收;针对当事人提出的异议,及时转发估价机构予以回复,等等。

  3.对异议报以足够的重视,将当事人提出的质疑和异议尽量消弭于萌芽状态

  异议如果不及时处理很容易发展成为司法鉴定纠纷,很多纠纷就是因为消极和倦怠,造成当事人对司法鉴定公信力的质疑,从而使一纸异议能说明解决的问题演化成另一场要求重新鉴定或纠缠鉴定的开始。

  4.热情理性对待当事人,耐心劝解,不激化矛盾

  有些鉴定纠纷仅凭书面答复是难以奏效的,部分过激的当事人甚至采用“上门说理”方式解决,且表现为情绪激烈、态度生硬、不依不饶。鉴于此,估价机构切不可据理力争,而要采取以柔克刚的态度进行对话,避开双方争议的焦点,耐心化解,做到不激化矛盾,建议接待此类当事人时,尽量约法院相关人员到场,针对当事人的诉求,寻求妥善解决方案。

  5.实事求是,有错必纠,在遵守房地产司法鉴定评估原则的基础上,坚守执业底线

  面对当事人提出的质疑和诉求,估价机构应有针对性的作出说明或解释,如确有专业技术性或报告规范性方面的错误,应当及时纠错或补正;如属法律程序方面的,可从评估专业角度,提出解决问题的建议,或将建议转告委托法院;如经细致检查后确实无错的,应当从法理角度细心解释,无原则的妥协只会给后期处理造成更多被动。

  房地产作为关系老百姓民生的重要财产,其产权及法律关系错综复杂,实践中资料的完整度较差,不确定性较大,更加不同于一般日常评估的是,房地产司法鉴定结论是作为法定证据出现的,所以,做好房地产司法鉴定估价服务,提升司法鉴定公信力是每一位从事房地产司法鉴定估价工作的估价师义不容辞的责任。

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