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一面荷花玻璃屏风所引发的思考 ——房地产司法鉴定中室内装修等附属设施的处理探析

文字:[大][中][小] 手机页面二维码 2019-2-26     浏览次数:    

  在一宗房地产司法鉴定评估中,相关当事人对估价结果提出了异议,委托法院转要求估价机构和注册房地产估价师对所出具的估价报告估价结果进行解释,明确其是否包含房屋内一面玻璃屏风的价值。

  收到相关评估异议书后,经估价师与经办法官进行沟通,原来为被执行人认为室内荷花玻璃屏风当初装修时花了不钱,要求单独评估该装饰品价值,不同意和房屋一起拍卖。

  随后,注册房地产估价师调取相关项目工作底稿,底稿显示,在查勘时点,被执行人未到场,法院采用强制开锁程序,注册房地产估价师和申请人及法院经办人员、公证处人员、开锁人员等一起对房屋进行了勘查,开锁、拍照并签字确认;经查看当时拍摄的照片和视频,找出了当事人异议书中所述的荷花玻璃屏风。

  荷花玻璃屏风位于室内走廊的尽头,正对入户门,原有布局此处是卫生间的门,当初装修时考虑到风水问题,将此卫生间改成衣帽间,荷花玻璃屏风代替原有卫生间的门。在现场查勘时点,由于被执行人未到场,根据惯例,注册房地产估价师和在场的法院工作人员、申请人进行了沟通,明确该项评估范围包含室内装修,但不含室内可移动财产,如家具、电器等,当时在场人员并未对室内荷花玻璃屏风作出特别关注,从而引起当事人异议,也影响了对房屋拍卖执行时间。

  查阅有关工作底稿以后,注册房地产估价师与委托法院执行人员进行沟通,并告知所出具《房地产司法鉴定估价报告》已明确估价对象“不含室内动产及其他债权债务”。因此,不需要专门就此荷花玻璃屏风问题进行专门解释,但相关工作人员认为评估机构仍应对房屋评估价值是否包含荷花玻璃屏风价值作进一步说明。

  为此,估价师也觉得甚是为难,毕竟估价范围是由委托方确定,而且室内荷花玻璃屏风究竟属不属于可移动财产,以及是否能完整拆除搬走难以确定。假如该荷花玻璃屏风属于室内装饰的一部分,由于评估房屋时并不对具体装修装饰部分进行单独评估,因此在采用比较法等方法对房屋整体价值进行测算时,受评估方法限制也难以完全反映该饰物价值大小。

  经慎重考虑,估价师建议法院委托专业装修公司至现场确认该荷花玻璃屏风是否能完整拆除,以及会不会对周边结构造成损坏,并出具相关专业书面意见以供评估机构评估时进一步认定和作相关说明处理,但未获委托人认可,从而使估价机构和估价师陷入被动。

  上述案例也折射出房地产司法鉴定中存在一些问题:

一、估价范围的确定

  房地产评估中室内不可移动财产和可移动财产该如何准确界定?笔者认为应分几种情况来加以考虑。

  1、能满足基本生活需要的一些设施设备,如卧室内安装的壁柜,厨房安装的整体厨柜,卫生间里洗面台、座便器、浴池等;在评估时应在装修中考虑其价值,但调整比例不应过大,根据二手房交易习惯,这部分生活必要配套设施一般会含在房价中一起转让,但是买方很可能入住后会对厨房及卫生间的设施设备进行更换。

  2、有些估价对象尚未装修完毕或已装修尚未入住的生活配套设施设备,这些设施设备较新,特别是一些高档浴盆、进口马桶等价值较高,宜建议法院登记造册,单独评估该部分财产价值。

  3、针对估价对象特别定制的一些设施设备,如厨房整体厨柜、室内小型中央空调、卧室定制安装的壁柜、自制的采暖壁挂炉、桑拿房等,这些设施设备价值较大,通用性差,拆除后不易变现或拆除后功能受到损害的,一般建议单独委托评估其价值,并和房屋价值加计一同拍卖。

  4、室内可移动家具,可以拆除的独立空调,抽油烟机等,在现场查勘时应明确告知法委托方和在场当事人该类型财产不属于房地产评估范围。

  5、在查勘时点,估价对象尚被占用,钥匙等实际控制权不在法院执行局,针对此类评估时,其室内附属配套设施等应谨慎考虑,应与委托方沟通,告知其存在灭失的可能性。在评估实践中就曾遇到过类似情况,估价对象在现场查勘后,因装修款未结清,装修公司派人将室内门窗、灯具及木地板等拆除抵账。

  根据以上分析情况,建议在估价实际工作中可按以下方式处理:

二、处理方式

  1、单独列示

  针对价值较大的附属设备设施,建议由相应专业类别评估师出具估价技术报告或专业意见,将其估价结果单独列示于房地产估价报告中。

  2、综合考虑

  对于能满足基本生活需要的一些设备设施,价值不大的,可以在装修中一并考虑。

三、评估资质问题

  《河南省房地产司法鉴定估价指导意见》(试行)第三十七条“以房地产为主的整体资产处置的估价,应当将附属设施一起估价。”根据上述规定,房地产评估公司出具的房地产估价报告可以对室内附属设施进行评估。但是附属设施具体包括哪些,规定不够明确,操作中容易引起当事人异议,因此仍有待进一步明确。




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